KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA UYARLAMA DAVASI

KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA UYARLAMA DAVASI

Kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından biri de kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar, kira bedelini serbestçe belirleme hakkına sahiplerdir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde kira sözleşmesinin tanımı yapılmıştır. İlgili bu maddeye göre,

“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Kira sözleşmesi, rızai, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, belirli süreli veya belirsiz süreli olabilen ama sürekli olan bir sözleşmedir.

Kiracının ödemesi gereken kira bedeli, kiralanan yerin kullanım hakkının kiracıya bırakılması sonucunda kiralayana sağladığı karşılık olarak ifade edilmektedir. Yukarıda da belirtildiği üzere hukukumuzdaki sözleşme serbestisi gereğince kira sözleşmesi yapılırken taraflar, kira bedelini serbestçe belirleme hakkına sahiplerdir. Ancak bu serbesti belli sınırlamalara tabi olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 313. Maddesine göre,

“Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”

Türk Borçlar Kanunu’nun 314. Maddesine göre ise,

“Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”

Kiracının temerrüde düşmesi ise yine Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili bu maddeye göre,

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. 

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Türk Borçlar Kanunu’nun yukarıda bahsettiğimiz genel hükümleri dışında, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri ayrıca belirtme gereği duyulmuş olup, bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu madde 339 ile madde 356 arasında konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler düzenlenmiştir.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası genel olarak, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen, o anki mevcut kira bedelinin azaltılmasının veya artışının talep edildiği bir dava türüdür.

Yukarıda da belirttiğimiz gibi taraflar, kira sözleşmesi yapılırken kira bedelini aralarında serbestçe belirleme hakkına sahiptirler. Ancak bu dönemden sonraki yeni kira döneminde anlaştıkları kira bedelinde değişiklik yapılması taraflarca talep edilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesi hususundaki Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesine göre,

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

İlgili maddeden de anlaşılacağı üzere kanun koyucu, kira sözleşmesinin başlangıcındaki ilk kira bedelinin belirlenmesine yönelik herhangi bir düzenlemeye yer vermemiştir.

Aynı zamanda yine aynı kanun maddesinden anlaşılacağı üzere taraflar yeni kira döneminde kira bedeli konusunda anlaşamazlar ise kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilirler.

Kira bedeli tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin varlığı gerekmektedir. Normal olarak kira sözleşmesinin yokluğu halinde bu davanın açılabilmesi mümkün değildir.

Kira tespit davasını hem kiralayanın hem de kiracının açması mümkündür. Aynı zamanda ilgili davayı açmakta davacını hukuki yararı bulunmalıdır.

Kira tespit davası için kanunumuzda herhangi bir süre öngörülmemiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesine göre,

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. 

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. 

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Kanun maddesinde de açıkça belirtildiği üzere kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak taraflar mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasını istiyorlarsa davayı yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce ya da en az otuz gün önceden ilgili hususun yazılı olarak karşı tarafa ihtar edilmiş olması gerekmektedir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bir kararına göre,

“01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.” (2017/5411 E. 2018/11236 K.)

Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama ve kira tespit davaları birbirlerinden farklı iki dava türleridir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesine göre,

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. 

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Kanunda sayılmış olan şartların varlığı durumunda taraflar, kira bedeli uyarlamasını kendi aralarında kararlaştıracakları gibi anlaşma sağlayamamaları durumunda ise mahkemeden kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilirler.

İlgili madde kapsamında uyarlama davası açabilme şartları,

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı
• Söz konusu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olması
• Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması
• Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalı

İlgili bu şartların varlığı halinde kira sözleşmesinin uyarlanması mahkemeden talep edilebilir.

Uyarlama davası, ileriye dönük etkileri olan bir davadır. Dava açıldığı andan itibaren kira bedelinde artış talep edilebilir ancak önceki dönemlerde ödenmiş olan kiralar yönünden herhangi bir talepte bulunulamaz.

Belirli şartların varlığı halinde kira uyarlama davası, hem kiracı hem de kiralayan tarafından açılabilir.

Kural olarak dava sonuçlanıncaya kadar kiracının kira bedelini ödemesi gerekmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bir kararına göre,

“Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.”