İCRA VE İFLAS KANUNU ÖRNEK 13 VE ÖRNEK 14 KAPSAMINDA TAHLİYE VE İŞLEMLERİ

İCRA VE İFLAS KANUNU ÖRNEK 13 VE ÖRNEK 14    KAPSAMINDA TAHLİYE VE İŞLEMLERİ

İlamsız icranın konusu kural olarak para veya teminat alacağıdır. Para veya teminat alacakları dışındaki alacaklar için ilamlı icra yoluna başvurmak gerekmektedir. Ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi, bu kuralın bir istisnasını oluşturmaktadır.

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi, sadece kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar için uygulama alanı bulmaktadır.

İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenmiş olan kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla takibi sadece iki durumda söz konusu olmaktadır. Bu iki durumdan birincisi, kira bedelinin ödenmemesi ikincisi ise kira süresinin sona ermesidir.

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ve devamında ödemesi gereken kira bedelini zamanında ödemeyen kiracının icra takibi ile tahliyesi düzenlenmiştir. İlgili İcra ve İflas Kanunu’nun bu düzenleme adi kira ve hasılat kiraları için icra takibi olarak isimlendirilmiştir. Uygulamada ise bu düzenlemeye Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri de denmektedir.

Eğer taşınmazını kiraya veren alacaklı, ödenmeyen kira alacağını tahsili yanında borçlunun kiralanan taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız takip yoluna başvurmalıdır.

İlgili bu takip yoluna başvurabilmek için alacaklının takip talebine yazılı bir kira sözleşmesi eklemesi şart değildir. Yazılı kira sözleşmesini eklemeden de bu takip yoluna başvurulabilir.

Kiraya veren alacaklı, öncelikle bir icra dairesine başvurmalı ve takip talebinde bulunmalıdır.

Bu takip talebi, genel haciz yolundaki takip talebi gibi doldurulmalıdır. Yani bu talepte gösterilmesi gereken unsurlar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 58. Maddesine göre şunlardır,

1. Alacaklının ve varsa kanuni temsilcisinin ve vekilinin adı, soyadı; alacaklı veya vekili adına ödemenin yapılacağı banka adı ile hesap bilgileri; varsa Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası veya vergi kimlik numarası; şöhret ve yerleşim yeri, alacaklı yabancı memlekette oturuyorsa Türkiye’de göstereceği yerleşim yeri
2. Borçlunun ve varsa kanuni temsilcisinin adı, soyadı, alacaklı tarafından biliniyorsa Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası veya vergi kimlik numarası, şöhret ve yerleşim yeri
3. Alacağın veya istenen teminatın Türk parasıyla tutarı ve faizli alacaklarda faizin miktarı ile işlemeye başladığı gün, alacak veya teminat yabancı para ise alacağın hangi tarihteki kur üzerinden talep edildiği ve faizi
4. Senet, senet yoksa borcun sebebi
5. Takip yollarından hangisinin seçildiği

Alacaklı, bu takip yolunda borçlu tarafından ödenmemiş olan kira bedellerinin tahsilini ve kiracının ilgili taşınmazı tahliyesini talep edebilir.

Kiraya veren alacaklı, takip talebinde kiracının tahliyesini istediğini mutlaka belirtmelidir.

Ayrıca alacaklı, takip talebine eğer varsa yazılı kira sözleşmesini de eklemelidir.

Yetkili icra dairesi, kural olarak, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu madde 89 gereğince kiralayanın yerleşim yerindeki icra dairesi de yetkilidir.

Kiraya veren alacaklının takip talebini icra dairesine vermesi üzerine tahliye talebini alan icra müdürü, tahliye talebini de içeren bir ödeme emri düzenleyerek üç gün içinde borçluya gönderir.

İcra dairesinin düzenlediği bu ödeme emri, Örnek No: 13 olarak da adlandırılmaktadır.

Örnek No: 13 olarak da adlandırılan bu ödeme emrinde takip talebindeki kayıtlar dışında, ihtar kısmı da yer alır. Yani bu ödeme emri iki kısımdan oluşmaktadır.

Örnek No: 13 ödeme emrinde şu huşular yer almalıdır:

1. Takip talebindeki kayıtlar
2. İlgili borcun Türk Borçlar Kanunundaki öngörülen süre içerisinde ödenmesi gerektiği ihtarı
3. Bu tebliğ üzerine borçlunun, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini İcra ve İflas Kanunun 62’nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmesi gerektiğinin ihtarı
4. Borçlunun itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılacağı ihtarı
5. Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verileceği ihtarı

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesinde bu husus şu şekilde ifade edilmiştir,

“Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu’nun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62’nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.

İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.

Borçlar Kanunu’nun 260’ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.”

Borçlunun ödeme emrine itiraz etmemesi halinde, ilgili takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşmiş olur ve borçlu ilgili süre içerisinde borcunu ödeme mecburiyetindedir.

Eğer kiracı borçlu, süreler içerisinde ödeme emrine itiraz etmez ve aynı zamanda da süresinde borcunu ödemezse kiracının tahliyesi için ihtar süresinin bitimi tarihinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenmelidir. İlgili bu durum İcra ve İflas Kanunu’nun 269/a maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre,

“Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.”

Eğer borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz ederse itiraz ile birlikte takip durur.

İtiraz ve kaldırılması usulü, İcra ve İflas Kanunu’nun 269/b maddesinde düzenlenmiştir. İlgili bu maddeye göre,

“Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.

Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.

Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.

Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanunu’nun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.

Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahkûm edilir.”

İtirazın kaldırılması ve tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme, icra takibinin açıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu icra mahkemesidir.

KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE

Kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması nedeniyle ilamsız tahliye yoluna başvurulması mümkündür.

Bu yolda takip talebi, genel haciz yolundaki takip talebi gibidir.

Takibin dayanağı olan yazılı kira sözleşmesi veya yazılı tahliye taahhüdü de takip talebine eklenmelidir. Bu zorunlu bir unsurdur aksi halde kiracı, şikayet yoluna başvurabilecektir.

Kiraya veren kişi, kira süresinin sona ermesinden itibaren olmak üzere bir ay içerisinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesi için takip yapmalıdır.

Alacaklının tahliyeye ilişkin takip talebini alan icra dairesi, madde 272’ye göre kiracıya bir tahliye emri gönderir. İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili 272. maddesine göre,

“Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.

Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.

Tahliye emrinde:

Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.”

Örnek No: 14 olarak da adlandırılan tahliye emrinde takip talebindeki kayıtların yanında ihtar kısmı da yer almaktadır.

Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz edebilir ve bununla birlikte takip durur.

İcra ve İflas Kanunu’nun 274. Maddesinde göre,

“İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir.

Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.

63, 64 ve 65 inci maddeler hükmü tahliye takiplerinde de caridir.”

Alacaklı takibe devam etmek istediği takdirde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını istemelidir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 275. Maddesine göre ise,

“İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.

Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur.

İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır.”

Kiracı borçlu, tahliye emrine süresi içinde itiraz etmezse, kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye takibi kesinleşmiş olur. Bu durumda da kiracının tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir.

Eğer süresi içinde kiracı, tahliyeyi gerçekleştirmezse, alacaklı, doğrudan icra dairesine başvurarak kiracının taşınmazdan zorla tahliyesini talep edebilir.

Son olarak İcra ve İflas Kanunu’nun 276. Maddesine göre,

“Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.

Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.

İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36’ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.

Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü şahıs sayılmazlar.” 

KAYNAKÇA

1.İcra ve İflas Kanunu

2.Türk Borçlar Kanunu

3.acikdersankara.edu.tr

4.Talih Uyar, Tahliye Takiplerinde İhtarlı Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi Ve İtirazın İcra Mahkemesince İncelenmesi

5. Mehmet Akçaal, Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü Ve Çözüm Önerileri

6.Yargıtay Karar Arama