TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN 345. MADDESİNDE BELİRTİLEN KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ ve BELİRLENEN YENİ KİRA BEDELİNİN KİRACIYI BAĞLAMA ZAMANLARININ YARGI KARARLARI IŞIĞINDA İNCELENMESİ

KİRA TESPİT DAVASI VE HUKUKİ DAYANAĞI NEDİR?

Kira tespit davalarına Türk Medeni Kanunu’nun “(Kira Bedelinin) Belirlenmesi” başlıklı 344. Maddesinin 2. ve 3. fıkralarında yer verilmiştir. Maddeye göre,

“(2) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

(3) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Kira tespit davalarını şu şekilde açıklamak mümkündür: Kira bedelinin kararlaştırılamadığı durumlarda, bu tespitin mahkeme eliyle yapılması durumudur. Bu kira tespit davası sonucunda verilen hükümle yeni bir kira bedeli belirlenmiş olur ve sözleşme hükümlerinde de bir yenilik yapılmış olur.

Söz konusu bu “yenilik” sebebiyle kira tespit davalarının bir tespit davası olması hususu da tartışmaya kapı aralamaktadır. Doktrindeki bazı görüşlere ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira tespit davası; tespit davası değil, yenilik doğuran bir davadır.

Kira tespit davası, niteliği gereği açık ve net bir talebi gerektirdiğinden dilekçedeki “Sonuç ve İstem” kısmında talebin net olarak yazılması gerekir. Islah yolu kapalıdır, fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz, belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Bu hususta Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.03.2021 tarih 2017/2792 E. 2021/267 K. sayılı ilamında “Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünmez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.” ifadesiyle karşılaşıyoruz.

Ayrıca aynı Kanun’un “Dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345. maddesinin 1. fıkrasında da “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” denilerek davayı açmak için herhangi bir hak düşürücü süre yahut zamanaşımı süresi öngörülmediği açıklanmıştır.

Yine belirtmekte fayda vardır ki kira tespit davaları “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlıklı İkinci Ayırım’ın altında hüküm altına alındığında yalnızca konut ve çatılı işyerleri için açılabilir. Diğer taşınmazlar ve taşınırlar için söz konusu olamaz.

ŞARTLARI NELERDİR?

Kiralananın konut ve çatılı işyeri olması gerekir.

Konut, kişilerin sürekli yaşamak için edindikleri, temel ihtiyaçlarını görmeye yarayan ve mahremiyet imkânı sağlayan taşınmaz yapılardır. Çatılı işyeri ise ticari, sınai veya tarımsal bir faaliyetin yürütülerek bir mesleğin icra edildiği üstü kapalı yapılardır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 1. Fıkrası gereğince tarafların kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin yaptıkları anlaşmada bunun ne olacağı konusunda uyuşmazlık yaşamaları gerekir.

Kira sözleşmesi imzalanırken her yenilenen dönemde elbette kira bedelinin artması beklenir. Ancak ne kadar artacağı, oranı hakkında bir belirleme yapılmamışsa o zaman kira tespit davaları için uygun ortam oluşabilir diyebiliriz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 2. Fıkrası gereğince tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin hiç anlaşma yapmamış olmaları gerekir.

Uygulamada az görülse de kira sözleşmesi yapılırken bazen kira bedelinin akıbeti konuşulmaz. Bu gibi durumlarda da kira tespit davası açılarak hâkim tarafından bir kira bedelinin tespit edilmesi istenebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. Fıkrası gereğince tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapıp yapmadığı önem arz etmeksizin yalnızca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin varlığı gerekmektedir.

Bu şartta adı üstünde kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmuş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğu takdirde, sözleşme içeriğinde kira bedeli ve akıbeti ile ilgili hüküm olmasının önemi yoktur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 4. Fıkrası gereğince kira bedeli yabancı para cinsi olarak belirlenmişse yahut yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılmışsa kira sözleşmesinin 5. Yılını doldurmuş olması gerekir.

Bu şartta da kira bedelinin yabancı para cinsi olarak belirlenmesi yahut yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılması gerekir. Ülkemizde Adana ve civarında görülmektedir. Kira sözleşmesi bu şekilde imzalandığında ise kira tespit davası açılabilmesi için sözleşmenin 5 yılını doldurmuş olması gerekir.

KİMLER TARAFINDAN AÇILABİLİR?

Kira tespit davası; kiraya veren, kiracı, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik ve kiracı tarafından, kira ilişkisinin devredilmesi halinde ise yeni kiracı tarafından açılabilir.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NEDİR?

Kanun koyucu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Sulh hukuk mahkemelerinin görevi” başlıklı 4. Maddesinin a bendinde “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;

Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları…görürler.” ifadelerine yer vererek kira tespit davalarında görevli mahkemenin sulh mahkemesi olduğunu netleştirmiştir.

Kira tespit davalarında yetki hususunda ise yine aynı Kanun’un “Sözleşmeden doğan davalarda yetki” başlıklı 10. Maddesine göre “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.” denilerek yetkili mahkeme de netleştirilmiştir. Bu aynı zamanda kiralananın olduğu yer mahkemesi anlamına da gelmektedir.

Ayrıca kira sözleşmelerinde yaşanacak uyuşmazlıklarda hangi mahkemenin yetkili olduğu, sözleşmeyle de belirlenebilir. Eğer bu hükümler yasaya ve kamu düzenine aykırıysa elbette geçerli değildir ve sözleşmede kararlaştırmakla asıl yetki ortadan kaldırılamaz.

HAKİM NEYE GÖRE KARAR VERİR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin değişik fıkralarında bu hususa şöyle yer verilmiştir:

“… yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

“… kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Görüldüğü üzere hâkimin, kira sözleşmesinde uygulanacak olan yeni kira bedelini belirlerken kendisine yol gösterecek bazı kriterleri vardır ve bu kriterler kanunla belirlenmiştir.

Hâkim, kiralananın zaman içerisindeki değer kazanmış olması, muhitinin gelişmiş ve cazibe merkezi haline gelmiş olması, yakınına toplu ulaşım araçları yahut manzara olarak nitelendirilebilecek birtakım kazanımların yapılması, tam tersi aşırı yıpranmış veya doğal afetlerden zarar görmüş olması ihtimalleri yanında civardaki emsal taşınmazların kira bedellerini göz önünde tutarak ama yine de hakkaniyet ölçüleri içinde kalarak takdir yetkisini kullanır.

DAVA ÖNCESİ ARABULUCULUK BAŞVURUSUNDA BULUNULMALI MIDIR?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm davalarda, kiralananın ilamsız icra ile tahliyesine ait hükümler hariç olmak üzere zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bilindiği üzere dava şartının yokluğunda dava, esasına bakılmadan usulden reddedilir.

İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesinde “6325 sayılı Kanuna 18/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklenmiştir.” denilerek dava şartı arabuluculuk hükümlerinin uygulandığı durumlar arasına “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.’” da eklenmiştir.

BELİRLENEN YENİ KİRA BEDELİ, KİRACIYI NE ZAMAN BAĞLAR?

Kural olarak, kira tespit davası sonucunda verilen ileriye etkili olmakta ve dava tarihinden sonraki kira dönemi için uygulanmaktadır. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345. maddesinde kira bedelinin ileriye dönük uygulanmasına birtakım istisnalar getirilmiştir. Bu istisnalar, maddenin 2. ve 3. Fıkralarında yer alır. Hüküm şu şekildedir:

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345-

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Hükümden de anlaşılacağı üzere;

Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmış olması halinde,
Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması halinde,
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması hallerinin varlığı durumunda

yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.

Bununla birlikte, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde en geç otuz gün önce dava açılması veya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması şartı yerine getirilmemiş olsa bile, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Yargıtay 3. HD. 02.12.2019 tarihli 2019/3381 E., 2019/9536 K. sayılı kararı:

“… davacının 01.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış bir dava olmadığına göre, geriye dönük kira bedelinin tespitinin mümkün olmadığı, bu durumda mahkemece; davacıya talebi açıklattırılarak her iki talebi yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılmak suretiyle, davacının 01.01.2015 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini istemesi halinde bu dönem için karar verilmesi…”

Hâkim tarafından davacıya, bir sonraki kira yılı geçerli olmak üzere kira tespit davası olarak devam edip etmeyeceği sorulmalıdır.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 24.11.1995 tarihli 1994/2 E. 1995/2 K. sayılı kararı:

“Kira tespitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespiti kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerektiğine 24.11.1195 gününde ve üçüncü toplantıda oyçokluğuyla karar verildi.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8948 Esas, 2015/5710 sayılı ilamı;

”Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre: Kira sözleşmesindeki artış şartı, dönem sonra ermeden gönderilmesi gereken ihtarname aranmaksızın, dava tarihinde içinde bulunulan dönemin (dönemin son günü dahil) kira bedelinin tespitini isteme hakkı verir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/2531 Esas, 2014/3406 sayılı ilamı:

“Türk Borçlar Kanunu’nun bu hükmü ve Yargıtayın yerleşik uygulamalarına göre sözleşmede artış hükmünün bulunması durumunda önceden ihtar çekilmeksizin başlayan dönem kirasının tespitinin dönem sonuna kadar dava edilebileceği anlaşılmaktadır. Somut olayda her ne kadar kira dönemi sona ermeden keşide edilen bir ihtarname olmasa bile, sözleşmenin 17. maddesinde önceki dönemlere ilişkin artış hükmü olduğu gibi, sözleşmenin 18. maddesindeki belirleme ile de 2. 5 yıllık dönem yönünden de tarafların artış iradesinin bulunduğu görülmektedir. Bu durumda ihtar aramaya gerek kalmadan dönem başladıktan sonra açılan davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir.”

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4.Hukuk Dairesi’nin 2018/1419 E., 2019/26 K. sayılı ve 07.01.2019 tarihli ilamı:

“Dava yeni kira dönemi başladıktan sonra 31/07/2017 tarihinde açılmıştır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümü 6.maddesinde artış koşulu bulunduğuna göre dönem içinde açılan bu davada 01/07/2017 tarihinde başlayan dönemin başından itibaren kira tespiti talep edilebilir. Mahkemece 01/07/2017 tarihinden geçerli olmak üzere kira tespitine karar vermek gerekirken 2018 yılı Temmuz ayından geçerli olmak üzere kira tespitine karar verilmesi hatalı olmuştur.

Yargıtay 3. HD 28.05.2019 tarihli, 2017/8071 E., 2019/5079 K. sayılı kararı:

“Her ne kadar 09.12.2015 tarihinde açılan dava ile 01.09.2014 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; Mahkemece taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için (01.09.2015) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun da davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir.”