KAT MALİKLERİ KURULUNUN İPTALİ

Barınma insanoğlunun ilk günlerinden beri bir ihtiyacı olmuştur. Daha önceleri mağaralarda, sonra küçük köy ve şehirlerde, günümüzde ise büyük kalabalık şehirlerde bu ihtiyacını karşılamaya çalışmaktadır kişiler. Günümüz kalabalık şehirleri ekseriyetle yer sıkıntısından dolayı ve gelişen teknolojik imkanlarla yüksek, fazla katlı, içerisinde birden çok ailenin oturduğu binalardan oluşmaktadır. Toplumun düzen içerisinde yaşaması için çıkmış olan hukuk kuralları, bu bir arada olan yaşamı da düzenlemiştir. Mevzuatımızda olan Kat Malikleri Kanunu (KMK) bu yerleşim şeklinde kişilerin haklarını korumak ve düzeni sağlamak maksadıyla çıkmıştır. KMK kapsamında tabiri caizse binaların meclisi diye bileceğimiz bir yapı olan Kat Malikleri Kurulu düzenlenmiştir. Belli usuller çerçevesinde bu kurul, binalar için alınacak büyük ve önemli kararlarda karar verme merci olarak çalışmaktadır. Kurulun alacağı usulüne uygun olmayan, yasaya ya da yönetim planına aykırı kararlara karşı, bir ‘hukuk devleti’ (Anayasa md.5) olduğumuz için yargı yolu açıktır.

Yerleşim hakkı en temel haklarımızdan biri olup Anayasa ‘da temel hak ve hürriyetler içerisinde düzenlenmiştir.

Yerleşme ve seyahat hürriyeti

Madde 23 – Herkes, yerleşme ve seyahat hürriyetine sahiptir.

Yerleşme hürriyeti, suç işlenmesini önlemek, sosyal ve ekonomik gelişmeyi sağlamak, sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi gerçekleştirmek ve kamu mallarını korumak;

Seyahat hürriyeti, suç soruşturma ve kovuşturması sebebiyle ve suç işlenmesini önlemek;

Amaçlarıyla kanunla sınırlanabilir.

Vatandaşın yurt dışına çıkma hürriyeti, ancak suç soruşturması veya kovuşturması sebebiyle hâkim kararına bağlı olarak sınırlanabilir.

Vatandaş sınır dışı edilemez ve yurda girme hakkından yoksun bırakılamaz.

Yukarıdaki Anayasa maddesinden anlaşılabildiği gibi yerleşme bazı kanunu düzenlemeleri ve hâkim kararı dışında sınırlandırılamayan bir haktır. Şahıslar yerleştikten sonra ihtiyaç duyacakları, yani yerleşme hakkının doğal devamı olan konut dokunulmazlığı da yerleşim hakkı gibi anayasal güvence altına alınmıştır.

Konut dokunulmazlığı

Madde 21 – (Değişik: 3/10/2001-4709/6 md.)

Kimsenin konutuna dokunulamaz. Millî güvenlik, kamu düzeni, suç işlenmesinin önlenmesi, genel sağlık ve genel ahlâkın korunması veya başkalarının hak ve özgürlüklerinin korunması sebeplerinden biri veya birkaçına bağlı olarak usulüne göre verilmiş hâkim kararı olmadıkça; yine bu sebeplere bağlı olarak gecikmesinde sakınca bulunan hallerde de kanunla yetkili kılınmış merciin yazılı emri bulunmadıkça; kimsenin konutuna girilemez, arama yapılamaz ve buradaki eşyaya el konulamaz. Yetkili merciin kararı yirmidört saat içinde görevli hâkimin onayına sunulur. Hâkim, kararını el koymadan itibaren kırksekiz saat içinde açıklar; aksi halde, el koyma kendiliğinden kalkar.

Maddelerden de anlaşılabileceği gibi barınma hakkı hukuk nezdinde çok önemsenmiş, anayasal güvence altın alınarak müdahale engellenmeye çalışılmıştır.

Barınma hakkı kişilerin bir bütün halde, düzenli bir şekilde ve haklarına tecavüz edilmemesi maksadıyla sıkı sıkıya koruma altına alınmıştır. İşte bu hassasiyet sebebiyetiyle, toplu halde aynı yapının içerisinde ikamet etmemizi gerektiren apartmanlar için daha özel kurallar gerekmektedir. Birbirinin üstünde ve altında oturan, ortak duvarlar paylaşan, ortak alanlar paylaşan komşuların birbirlerinin haklarına daha fazla riayet etmeleri ve düzenin korunması için daha fazla hassasiyet göstermeleri gerekmektedir. Bu maksatla katlı yapılarda yaşama kurallarını düzenleyen Kat Malikleri Kanunu düzenlenmiştir.

KMK, 23.06.195 tarihinde kabul edilmiş, 02.07.1965 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanarak 634 kanun numarasıyla yürürlüğe girmiştir.

Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yukarıda ki KMK 1.madde, kanunun amacı sayılabilecek şekildedir. Birbiriyle bağlantılı ve ortak alanları bulanan bölümler üzerinde özel mülkiyet hükümlerini düzenlemek olarak düşünebiliriz kanunun amacını.

XII. Mülkiyet hakkı

Madde 35 – Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.

Anayasa’nın bu maddesiyle koruma altına alınan mülkiyet hakkının apartman tarzı yapılarda düzenlenmesi KMK’nin birincil amacı olarak düşünülebilir. Madde de geçen “Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” Hükmü de kanunun anayasal dayanağı olarak görülebilir, çünkü kanun mülkiyet hakkının kanun yararına uygun şekilde kullanılmasını sağlamaya çalışmaktadır.

KMK kat maliklerine kendi düzenlerini kurma imkânı da vermiştir. Bu yaklaşımı kendine has küçük grupların tepeden inme kurallarla iyi bir şekilde yönetilemeyeceği gerçeğinin bir tezahürüdür. Çünkü her topluluğun kendine has bazı ihtiyaçları olabilir. Kanun bu sebeple genel bir çerçeve çizmiştir. Kanun 27.maddesinde bu durumu şöyle düzenlemiştir.

Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Yapının kat maliklerince yönetilmesi aynı hukuk sistemimizde olduğu gibi yazılı bir metin içerisinde yapılır. Bu metin Yönetim Planı’dır. Kanun yönetim planını şu şekilde tanımlamıştır:

B) Yönetim planı:

Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Maddeden de anlaşıldığı üzere tüm kat malikleri hangi sıfatla olursa olsun yönetim planıyla bağlıdır. Ayrıca yönetim planının değiştirilebilmesi için 4/5 nitelikli çoğunluk aranmasından dolayı yönetim planı için apartman anayasası benzetmesini yapabiliriz.

Bu benzetmeden devam edersek eğer yönetim planına anayasa dersek, kat malikleri kurulu da yapının meclisi diyebiliriz. Her türlü kararın alındığı kurul yönetici ve denetçi seçiminde de yetkilidir. Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için Kat Malikleri Kurulu-Yasama, Yönetici-Yürütme, Denetçi-Yargı ve Yönetim Planı-Anayasa diyebiliriz. Kat malikleri kurulunun toplantı ve karar alma usulleri KMK’de şu şekilde düzenlenmiştir:

C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:

I- Toplantı zamanı:

Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

Kanunda maddesinden anlaşıldığı üzere yönetim planında belirtilmiş bir tarih varsa o zaman, yoksa her sene ocak ayında kat malikleri kurulunun toplanması gerekmektedir. Bu olağan toplantıdır. Olağanüstü toplantılar; ya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle ya da yönetici veya denetçinin istemiyle en az 15 gün önceden haber verilmesi şartıyla her zaman yapılabilir. İlk çağrıda, yeter sayı olmadığı durumda ikinci toplantının zamanı da belirtilmelidir.

Kanunda geçen yeter sayı toplantı yeter sayısıdır kanun devamı maddesinde şöyle düzenlemiştir bu şartı:

II – Yeter sayı:

Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

Kanundan anlaşıldığı üzere toplam malik sayısının yarısından bir fazlası ilk toplantı için yeter sayıdır. İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmazken, karar yeter sayısı olarak katılanların salt çoğunluğuna bakılır.

Kat malikleri kurulda oy kullanırken pay yüzdelerine bakılmaksızın 1 oy hakkı vardır. Bağımsız bölüm başına olan bu bir oy hakkı birden fazla bağımsız bölümü olan malikler içinse toplam oy oranının 1/3’ünden fazla olamaz. Bu durum birden fazla dairesi olan zengin kişilerin tek bir iradeyle, birer dairesi olan kalabalıklara üstünlük kurmaması içindir. Ama doğal olarak birden fazla bağımsız bölüme sahip kişi de alınana kararlardan diğerlerinden daha çok etkilenecektir ve bu yüzden orta karar bir seçenek olarak sınırlandırma konulmuştur. İlgili madde şu şekildedir:

III – Oya katılma:

Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Kararın konusu kat maliklerinden birisi olması durumunda, ilgili kat maliki oya katılamayacağı da maddede düzenlenmiştir. Kanun vekaleten oy kullanmaya da sınır getirmiştir. Bir kişi toplam oy sayısının 1/20’si oranında vekillik yapabilir. Bu sınırlama gerçek iradenin tezahüründe sakatlamayı engellemek içindir. 40 dairede bu oran 2 olduğu için 40 daire ve altı için kanun 2 üst sınırını genel kuraldan farklı olarak düzenlemiştir.

Kat malikleri kurulunun verdiği, kanun ve yönetim planına uygun kararlar tüm malikleri bağlar. Malikler, denetçi ve yönetici arasında oluşan sorunlar kurulun vereceği kararlarla çözümlenir. Alınan bütün bu kararlar her sayfası mühürlenmiş, noter onaylı bir deftere kaydedilir. İleride defterde alınan bir karara benzer bir sorun çıkarsa defterdeki karara göre çözümlenir. KMK’nin ilgili maddesi şu şekildedir:

IV – Kararlar:

Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

Yukarıda anlatılan bu Kat Mülkiyeti Kurulu Kararlarına karşı nasıl bir itiraz yolu öngörülmüştür pekâlâ?

Hukuk devleti ilkesinin bir gereği olarak kural olarak yargı yolu kapatılamaz. Usulsüz ve yolsuz işlerin engellenmesi adına bağımsız mahkemelerimizin verdiği kararlara ihtiyaç duyarız. Aynı şekilde Kat Malikleri Kurulunun aldığı kararlara karşı da kanun bir itiraz ve yargı yolu öngörmüştür. Kat Mülkiyeti Kanunu şu şekilde düzenlemiştir mahkemeye başvuruyu:

V – Hakimin müdahalesi:

Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Maddeden anlaşıldığı kadarıyla kat malikleri kuruluna katılsın katılmasın bütün maliklerin kurul kararlarını iptal ettirmek için sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı vardır. Kurula katılıp şerh düşüren maliklerin 1 ay; katılmayan maliklerin kararı öğrendikten sonra 1, her halde 6 ay içerisinde bu hakları düşer. Kanun koyucu yok hükmüyle olan veya mutlak butlanla iptali istenen kurul kararlarının hak düşürücü süreye tabi olmayacağını belirtmiştir. Hâkim iptal kararını verirken tarafları dinler; kanuna ve yönetim planına eğer bunlarda hüküm yoksa genele hükümlere ve hakkaniyete göre karar verir. Hâkim tarafların öne sürdüğü gerekçelerle bağlı kalmak zorundadır. Kurul kararları iptal edilmedikçe tüm malikleri bağlar. Yargıtay 18.hukuk Dairesi 18.11.2003 tarihli kararında bu konuda şöyle hüküm vermiştir:

“Yargıtay`ın kararlılık kazanmış uygulamalarında, kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan kat malikinin de Yasanın 33.maddesi uyarınca dava açıp kararın iptalini sağlamadıkça karara uyma yükümlülüğünün devam edeceği kabul edilmektedir.

Öte yandan, kat malikleri kurulu kararlarına uymayan bağımsız bölüm sahibi hakkında açılan davada kural olarak hakimin bu kararın yöntemine uygun olup olmadığını ve geçerli bulunup bulunmadığını, iptali dava edilmedikçe irdeleme yetkisi olmadığı gibi Hukuk Usulü Muhakemeleri Yasasının 74.maddesine göre incelemelerini dava konusu ile sınırlı tutmak zorundadır.” (E.2003/7747- K.2003/9118)

Yine Yargıtay’ın 21.06.2018 tarihli bir kararında davanın hak düşürücü süreye tabi olmasıyla ilgilidir. İlgili karar şöyledir:

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi, “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.”

hükmünü amir olup, … 03.2016 tarihli kat malikleri kurulunun iptali istenen 13 ve 15. maddelerinde alınan kararların yok hükmünde veya mutlak butlanla batıl olan kararlardan olmadığı ve iptallerini gerektirir bir hususun da bulunmadığı belirlenerek, yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının davacılara yükletilmesine … /06/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.”

İlgili kararda Yargıtay hak düşürücü süreden bahsetmiştir. İptali istenen kararların mutlak butlan veya yok hükmüne tabi mi olduğunun denetimi de yapılmıştır. Çünkü mutlak butlan ve yok hükmüyle iptal isteminde hak düşürücü süre yoktur.

Netice itibariyle kat malikleri kurulu kararlarının iptali için sulha hukuk mahkemesine başvurulabilir. Eğer toplantıya katılan bir malik iptal davasını açıyorsa toplantı tarihinden itibaren 1 ay içerisinde bu hakkı düşmektedir. Toplantıya katılmayan maliklerin açacağı dava içinse 1 aylık süre toplantı kararının öğrenildiği andan itibaren başlar. Her halükârda da bu hak düşürücü süre 6 aydır. Ama iptali istenen kararlar mutlak butlanla veya yok hükmündeyse bu süre işlemez. Yok hükmü olması içinse, toplantı yeter sayısı gibi kurucu unsurların eksikliği olması gerekmektedir.